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  首頁-圣耀娛樂「授權用戶」萬達娛樂是老牌平臺4年萬達運用4年歷史數據精算出目前適合市場推廣的一種模式-超高日工資無分紅市場發展模式。本站為萬達娛樂官方授權注冊站。招商主管【QQ:90511】萬達娛樂“在中國經濟持續放緩和股市震蕩的大背景下,萬達商業管理層帶著上半年精彩的業績來到這里跟大家交流,是非常及時和有必要的。”

  8月27日上午,萬達商業地產2015年中期業績會,在公司董事兼執行總裁曲德君抑揚頓挫的語調和頗具“萬達特色”的話術中開始。同時出席的還有副總裁兼財務總監劉朝暉,財務總監劉曉彬,董事會秘書王鍵。

  觀點地產新媒體現場發現,萬達商業管理層在介紹公司概況和問答環節,均顯示出了對于上半年業績的高度認可。同時針對萬達百貨的調整以及輕資產發展策略做了重點準備和提及。

  據曲德君介紹,萬達百貨的整體調整方案近期將會落定和公布,公司和蘇寧的合作也在有序推進中。這也坐實了此前蘇寧云商將會入駐萬達百貨退租區的傳聞。

  不過在如今股市疲軟的大背景下,萬達商業在資本市場的表現卻并不盡如人意。該公司在香港上市不到一年后即重啟回A計劃,也成為市場關注焦點。

  萬達副總裁兼財務總監劉朝暉透露,預計最遲9月初向中國證監會提出上市申請。“萬達在國內認知度比較高,A股股價表現會更好,也有助于提升H股股價表現。”

  針對萬達的股價波動及市值偏低問題,劉朝暉表示,萬達商業上市后,股價在前段時間隨著香港股市上漲,表現非常出色。而近期股價偏低則是在國際金融市場波動的背景下正常浮動。

  “管理層做中期業績發布會,也向市場提交了一份滿意答卷,我們會把工作重點放在提高業績,和為股東提高回報上,表現優于大市是我們的目標。”

  至于備受關注的回A動作,劉朝暉雖然否認了萬達對于市值和股價有所期待,但解釋稱,如果同時擁有境內外兩個平臺,非常有利于公司擴充多面融資渠道和業務發展。“萬達國內很多粉絲,認可度比較高,投資者希望看到萬達在國內上市,分享萬達穩健的增長。”

  劉朝暉表示,雖然中國證監會已經暫停IPO,但萬達依然會按照既定時間表排隊等待A股重啟IPO,這有助于公司在重啟后更快抓住時間窗口上市。至于修改發行方案,是為了在募集資金額度不變的情況降低發行股數,以減少股份的攤薄。

  在媒體問及萬達完成登錄香港資本市場后,短時期內迅速提出回A計劃會不會太倉促時,劉朝暉指,國內A股市場和香港市場不一樣。“去年港股上市一啟動很快就完成了,國內現在即使遞交申請,也不會很快,還需要排隊等待。這樣時間就會顯得比較倉促。”

  當被問及基石投資者拋售的問題時,劉朝暉回應稱,萬達商業前期股價表現非常好,基石投資者在取得一定收益下股票拋售是很正常的。

  “所有IPO中,禁售期過后都存在一定比例的基石投資者拋售的現象,但是大量的基石投資者目前依然堅持持有萬達股票,相信留下來的投資者是看好萬達商業長期穩定發展的。”

  當天業績會上,輕資產被作為萬達一項重要戰略被重點、多次提及。萬達商業地產董事兼執行總裁曲德君透露,目前萬達商業正在執行的輕資產模式有兩種,一是借助金融平臺募集合作,二是與項目持有者直接合作。2016年開業的萬達廣場中,將有近一半的輕資產項目。

  據曲德君介紹,公司8月25號已經公告,將5個購物中心項目組成一個資產包,對外合作。目前通過快錢金融平臺已經簽訂2016年開業的第一個資產包,其余資產包正在按照計劃有序推進中。

  值得注意的是,多位研究中國商業地產的金融人士曾對觀點地產新媒體提出,國內商業地產金融化的最大難題是“租金收益是否穩定,是否能夠滿足投資人要求”。

  這個問題也成為媒體關注的焦點。針對現場媒體關于5個萬達廣場投資年化收益僅為7.5%會不會太低的提問,公司財務總監劉曉彬解釋稱,上述五個項目都是剛剛開工建設,明年開業。“萬達輕資產的核心是開工建設中就找到投資者,拿地、建設資金都是投資者在投,這個收益對股東的的回報率會高得多。”

  同時,7.5%的年化收益是指項目開業后前五年的回報率平均值,因為商業項目的租金收益是逐年提高的,所以后期應該會高于這個數字。但其亦稱,“這個不是保底概念,如果實現不了,萬達不會自己掏錢貼補。”

  或許害怕媒體被劉曉彬關于不保底的表述所引導,曲德君立刻補充稱,萬達對于輕資產項目都經過嚴格測算,7.5%的平均年化收益是非??煽氐?。

  至于第二種輕資產模式,則是與項目持有者直接合作。曲德君介紹稱,目前萬達已經與北京某地產企業就一購物中心項目簽署協議。合作方提供土地并負責全部投資,萬達商業負責設計、建設管理及全程運營管理,雙方按凈物業收入分成。

  “目前已經測算,萬達未來十年可以獲得該項目凈物業收入的35%。不出一分錢得到這個回報,很不錯了。”

  以下為大連萬達商業地產股份有限公司2015年中期業績發布會現場問答實錄:

  現場提問:萬達百貨上半年已經陸續關店,市場有消息稱蘇寧云店會進入萬達廣場,關閉萬達百貨對萬達投資物業租金收入和出租盈利指標有沒有影響?未來蘇寧進入以后,公司會不會給他們優惠,還是會提升租金?

  曲德君:從去年四季度開始我們對萬達百貨業態進行了一系列研究探討和調整,在今年上半年開始逐漸實施這項工作??傮w來講,這項工作是在有計劃、有安排的推進中。萬達商業對于這么大規模的業態調整也是有一個比較理想的調整方案。

  對于萬達百貨,我要從兩個方面進行說明,第一為什么要做萬達百貨?萬達百貨也是在萬達商業地產發展的初期,為了支持萬達商業地產的發展所延伸出來的一個零售業態。

  這個業態在萬達商業地產的發展過程中對萬達廣場的經營和萬達商業的發展起到了積極的作用。隨著萬達商業十多年的發展,萬達商業自身的包裝能力也有了明顯的增強,特別是近些年,在商業零售市場上,商業業態、商業模式的變化也在不斷創新。在這種情況下,從經營角度來考慮,希望能夠引入一些更綜合、體驗性更強的業態,能夠更有效地推動萬達廣場的經營。同時,從萬達集團的角度來講,也將逐漸淘汰一些傳統行業,發展一些更加創新的新行業。所以這種情況下,萬達百貨和萬達大歌星KTV也做了一些調整,目前這項調整的工作正在積極進行中。公司也有一個整體性的調整方案,包括跟蘇寧的合作也在正常推進。近期我們也將發布對萬達百貨的調整方案。

  對于萬達大歌星大家也是非常關注的,上半年我們對量販KTV也進行了調整。因為KTV是一個特殊行業,它的地域性經營更加有優勢,所以在此情況下,公司也是根據萬達廣場服務經營以及行業發展角度來考慮做了一個比較全面性的調整計劃和方案。上半年調整的大歌星是89家店,其中有60家店是保留了KTV這一業態在萬達廣場的繼續經營,但這部分全部是引進了新興的知名量販KTV品牌。另外,有29家店是調整了業態,引進了兒童、健身等業態。

  通過對這兩個業態的調整,可以講,從租金水平上來說都有著比較大幅度的增長。由于它們調整之后這部分租金的增長可以彌補今年調整期租金的損失,所以這兩個業態的調整不會影響萬達商業全年租金收益。

  現場提問:央行降息、降準對內地樓市有什么影響?您怎么看下半年內地的樓市走勢?

  劉曉彬:降息對房地產企業的財務成本有一個非常正面的影響,同時對購房者的財務負擔也有一定的影響。我相信降息、降準會對中國樓市有一定的促進作用,但是效果有多大還要根據未來市場發展進行觀察。

  齊界:從整個中國房地產形勢來看,內地樓市確實在放緩的過程中,但是放緩的步伐漸漸穩住。尤其是在中國政府和央行采取一系列積極措施的情況下放緩步伐逐漸止住。特別是在6、7月份可以比較明顯看到內地大中型城市房地產銷售面積和價格都是有一定的回升或者降幅收窄的局面。這次央行進一步采取降息、降準,我們認為會對樓市起到積極的促進作用。但是中國房地產樓市大的形勢要想恢復到2013年之前的高速井噴式增長是不太可能的,我們對房地產形勢還是持謹慎樂觀的態度。

  現場提問:目前萬達商業的市值是2000億出頭,但股價低于上市時的招股價,公司目前對這兩個數字怎么看?對萬達商業的市值有沒有一個期許?

  劉朝暉:萬達商業上市以后,股價在前段時間隨著香港股市上漲,表現非常出色,近期由于國際金融市場波動,股價往下跌,這是跟隨大勢的正常波動。

  萬達商業上半年向市場提交了一份滿意的答卷,中期業績中各項指標都實現了年初的目標,得到相應的增長,各項財務狀況日趨改善,經營業績也取得了較好的增長。

  我們認為應把工作的重點放在提高經營業績,扎實做好股東回報,同時做好投資者的溝通,讓股價表現能夠優于大市的變動,這是萬達商業的目標。具體股價、市值有沒有目標值我們沒法具體說。

  劉朝暉:關于回歸A股的議案,8月18號,萬達商業開了股東大會,國內股東全票通過,香港H股也有99%以上的通過。公司目前正準備材料,預計最遲在9月初正式提交申請。

  回A基于兩個原因,第一,作為萬達商業來說,如果能夠同時利用境內、境外兩個資本市場,也就是說香港和A股市場,非常有助于公司多方的融資渠道和經營發展;第二,萬達商業的經營業務主要在國內,在國內有非常多粉絲,也有非常高的認知度,投資者也希望能看到萬達商業在國內上市,能夠共同分享萬達商業繼續穩健持續的增長。

  公司管理層也認為,如果能夠回歸成功,也有助于提升H股的股價表現,因為在國內A股的股價體現會更良好。

  在時間表上,中國證監會已暫停IPO,這是為應對國內股票市場的波動。我們所做的事是按照既定的時間表申請,排隊等待A股重啟IPO,把材料遞進去之后,有助于在IPO重啟之后更快地抓住時間窗口,能夠成功地在A股上市。

  現場提問:禁售期過后,萬達商業一些基石投資者開始拋售萬達的股票,傳聞說平安已經沽空了,你們怎么看待這些基石投資者的拋售?

  劉朝暉:萬達商業的股價前期表現非常好,基石投資者在取得一定收益的前提下進行股票拋售是很正常的行為,因為同樣也有人買入,在所有IPO案例里,都存在一定比例的基石投資者在鎖定期到了之后拋售股票。

  絕大部分基石投資者仍然堅定地持有公司的股票,這從萬達商業的股東變動表可以看出來。我們相信,這些留下來的基石投資者也看好萬達商業長期穩定的發展。

  現場提問:萬達商業過去業績發布的時候都會提到電商方面的內容,現在萬達商業在電商平臺上有什么計劃?

  曲德君:萬達電商一直都在按照計劃,在實施途徑的過程中,上半年有部分產品上線,未來將在全國的萬達廣場全面上線日,通州萬達廣場電商平臺上線了,近期我們正向全國的萬達廣場做全產品系列的上線,全產品系列的上線預計會在年底之前覆蓋全部已開業的萬達廣場。

  在電商平臺、產品的定位和研發方面,萬達在積極地做調整。此前萬達電商一直是做線O的電商平臺。經過近幾年的探討,特別是今年產品上線的過程,我們更加貼近于實體商業的經營和消費。目前萬達電商的總體定位是一定要全面地做到與線下實體經營的全方位融合。

  飛凡電商全面上線后基本上可以實現實體商業全方位的互聯網嫁接,實體商家在互聯網環境上經營、消費,也可在互聯網下進行體驗,其中包括網店、全渠道支付方式、微信掃描二維碼,無需完全依賴傳統的刷卡或現金支付,移動支付已經可在商場里全方位實現。萬達將打造一個全方位、立體的線上、線下融合的營銷平臺。

  同時,萬達電商的大會員,包括通用積分聯盟飛凡的一卡通也在全面推進過程中。整個全系列產品可在年底前覆蓋全部已開業的萬達廣場。萬達電商目前也正積極推進與社會購物中心進行合作,未來將會將萬達電商打造成一個開放型的互聯網電商平臺。

  現場提問:之前萬達和萬科說要進行聯盟,業界是比較看好的,現在你們的合作有沒有一個初步的進展?準備選擇哪個城市的地塊?

  齊界:萬達和萬科強強強戰略合作已舉行發布會,萬達是中國商業地產方面的領軍型企業,萬科是住宅銷售方面的領軍企業。雙方強強合作,對發揮各自的優勢,對雙方的利益肯定都有很大好處。具體的情況雙方還在洽談和推進過程中。

  曲德君:所謂輕資產模式,我們目前實行的是兩種模式,都是基于萬達商業對商業項目進行全程的運營和管理,按照凈物業收入來分成的。昨天(8月25日)發布的資產包情況,萬達商業未來將占其中30%的收入。

  關于直接項目的合作,我們也測算過目前在北京落地的項目,凈物業收入可達35%以上,在沒有投資的情況下能獲得這樣的回報,已經算是非常高的水平。

  所有輕資產模式,萬達商業都會在這兩種模式基礎上進行探索和創新,我們必須在保證萬達商業絕對獲得持續穩定的收益情況下,才去發展這些輕資產項目和模式。

  對于未來,在近幾年中,銷售物業的收入,還有它對應的貢獻在公司仍然會占一定的比重。但隨著萬達商業投資物業和輕資產模式的發展,每年投資物業的占比,還有它的絕對值都有較大幅度的增長,我們計劃在2015年度整個投資物業的增長在30%以上,未來幾年仍會保持一個較好的增長比例,從這一點來看萬達商業利潤有非常大的保障。

  現場提問:公司的位于倫敦項目已經開始動工了嗎?前段時間外匯和股票市場的波動對萬達商業買家的興趣有沒有影響?關于A股的上市計劃,萬達商業的目標是不是還維持在120億的募集水平?

  劉朝暉:倫敦項目目前預售情況良好,截止到目前已有38億人民幣的預售額,項目已經在打樁,做地下基礎,正按照計劃在進行。去年底我們是當地的銷售冠軍,情況非常好,那個區域是倫敦市政府重點打造的使館區,前景非常好,所以有很多投資者愿意在那里購置房地產,尤其是新加坡和香港投資者。

  人民幣貶值其實刺激大家增加海外投資需求,特別是中國買家,更有出去買房的意愿。我們在其他幾個國家的項目雖然還沒有正式預售,但在推廣時已經感覺到這一點。股市的波動也是正常的,有一些避險資金或者不愿意承擔過多風險的資金會轉向樓市中相對比較穩定,或者風險波動沒那么劇烈的投資,這是正常的。

  雖然我們發行的股數較預期降低了,但是募集資金120億是不會變的。在相同募集資金情況下,用更少的發行股票數量,減少股東權益的攤薄,這樣的目標是完全有信心能夠完成的。

  劉朝暉:倫敦項目是兩棟樓,總共銷售預計90億人民幣,現在38億的銷售額已超40%,這個銷售成績是優于同行在倫敦市場的表現。

  現場提問:昨天萬達商業發布了一個輕資產轉型的計劃公告,現在這五個項目的運營情況怎么樣?從長遠來看,對股東來說持有重資產的長久回報比較好還是持有輕資產比較好?把項目轉給別的公司之后,你們每年的收益要超過7.5%,這個水平好像有點高?

  劉曉彬:昨天公告里的5個項目是剛剛開始拿地,剛剛開始開工建設的,還沒有到開業的時間,明年開業。

  輕資產核心是說在開工建設時我們就找到這個項目的投資者,這個項目的拿地資金和建設資金都由投資者來出,萬達商業只是作為資產管理方,按照開業以后凈物業收入的一定比例來收取費用。凈物業收入是這個項目租賃及經營收入扣掉所有的運營費用,包括商場的稅金、水電、能耗、人員成本等等。

  昨天公布的是30%,我們在北京的另一個合作項目達到30%以上。這部分收入扣掉營業稅后就是稅前利潤,這對股東的貢獻應該說比自己消耗資本、承擔債務去持有物業收取租金扣掉各種費用的回報率高很多。所以從股東的角度來講,輕資產投資回報率要高于持有。7.5%這個數據我是開業以后的前五年平均回報率,并不是每年7.5%。

  劉曉彬:如果這個項目開業頭五年已經能夠達到7.5%的水平,再往后租金增長不可能低于這個數字,因為廣場的租金收入是不斷增長的。我要強調,并不是每年7.5%,而是五年平均7.5%。

  商業廣場增長有一個過程,我們也會跟投資者這樣約定,可能第一年是6%,或者6.5%,如果說最終實現不了,萬達也不會自己掏錢去貼補,只是給投資者這樣一個預期,能夠達到7.5%。

  曲德君:補充一下7.5%的數據,這個數據到底是什么概念?萬達商業在探索輕資產模式過程中,對于輕資產項目經過嚴格的測算,從拿土地的面積,土地的成本,設計建造方案,以及整個項目其中業態的占比,租戶的安排,都是經過嚴格的精細化工作以后,進行全面的測算。

  從目前的第一個資產包來看,測算完的回報率結果、租金收益的結果,是完全能夠實現投資方按照30%到70%分紅比例之后,收益高于7.5%以上,而且是較大幅度高于7.5%,我們認為7.5%在五年平均數據中是非??煽氐?。

  現場提問:萬達商業去年才上市,現在又回歸到A股再上市,這個速度會不會有點快?

  劉朝暉:國內A股市場和香港市場是完全不同的,去年我們在香港啟動H股很快就實現了,而在國內,這幾年一直存在排隊的現象。即使現在我們遞交了申請也不意味著馬上能夠成功發行,還要等待IPO重啟,等待合適的時間窗口,因此我們管理層認為不會太快。

  現場提問:8月26日萬達商業公告出售5個萬達廣場給萬達穩升,這五個萬達廣場之前是在做眾籌穩賺一號的,之前的眾籌和這次出售股權給有限合伙人有什么關系?

  劉朝暉:是一致的,就是用眾籌的錢來做,現在是個交割期,不要認為這是兩件事。

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  8月27日上午,萬達商業地產2015年中期業績會,在公司董事兼執行總裁曲德君抑揚頓挫的語調和頗具“萬達特色”的話術中開始。同時出席的還有副總裁兼財務總監劉朝暉,財務總監劉曉彬,董事會秘書王鍵。

  觀點地產新媒體現場發現,萬達商業管理層在介紹公司概況和問答環節,均顯示出了對于上半年業績的高度認可。同時針對萬達百貨的調整以及輕資產發展策略做了重點準備和提及。

  據曲德君介紹,萬達百貨的整體調整方案近期將會落定和公布,公司和蘇寧的合作也在有序推進中。這也坐實了此前蘇寧云商將會入駐萬達百貨退租區的傳聞。

  不過在如今股市疲軟的大背景下,萬達商業在資本市場的表現卻并不盡如人意。該公司在香港上市不到一年后即重啟回A計劃,也成為市場關注焦點。

  萬達副總裁兼財務總監劉朝暉透露,預計最遲9月初向中國證監會提出上市申請。“萬達在國內認知度比較高,A股股價表現會更好,也有助于提升H股股價表現。”

  針對萬達的股價波動及市值偏低問題,劉朝暉表示,萬達商業上市后,股價在前段時間隨著香港股市上漲,表現非常出色。而近期股價偏低則是在國際金融市場波動的背景下正常浮動。

  “管理層做中期業績發布會,也向市場提交了一份滿意答卷,我們會把工作重點放在提高業績,和為股東提高回報上,表現優于大市是我們的目標。”

  至于備受關注的回A動作,劉朝暉雖然否認了萬達對于市值和股價有所期待,但解釋稱,如果同時擁有境內外兩個平臺,非常有利于公司擴充多面融資渠道和業務發展。“萬達國內很多粉絲,認可度比較高,投資者希望看到萬達在國內上市,分享萬達穩健的增長。”

  劉朝暉表示,雖然中國證監會已經暫停IPO,但萬達依然會按照既定時間表排隊等待A股重啟IPO,這有助于公司在重啟后更快抓住時間窗口上市。至于修改發行方案,是為了在募集資金額度不變的情況降低發行股數,以減少股份的攤薄。

  在媒體問及萬達完成登錄香港資本市場后,短時期內迅速提出回A計劃會不會太倉促時,劉朝暉指,國內A股市場和香港市場不一樣。“去年港股上市一啟動很快就完成了,國內現在即使遞交申請,也不會很快,還需要排隊等待。這樣時間就會顯得比較倉促。”

  當被問及基石投資者拋售的問題時,劉朝暉回應稱,萬達商業前期股價表現非常好,基石投資者在取得一定收益下股票拋售是很正常的。

  “所有IPO中,禁售期過后都存在一定比例的基石投資者拋售的現象,但是大量的基石投資者目前依然堅持持有萬達股票,相信留下來的投資者是看好萬達商業長期穩定發展的。”

  當天業績會上,輕資產被作為萬達一項重要戰略被重點、多次提及。萬達商業地產董事兼執行總裁曲德君透露,目前萬達商業正在執行的輕資產模式有兩種,一是借助金融平臺募集合作,二是與項目持有者直接合作。2016年開業的萬達廣場中,將有近一半的輕資產項目。

  據曲德君介紹,公司8月25號已經公告,將5個購物中心項目組成一個資產包,對外合作。目前通過快錢金融平臺已經簽訂2016年開業的第一個資產包,其余資產包正在按照計劃有序推進中。

  值得注意的是,多位研究中國商業地產的金融人士曾對觀點地產新媒體提出,國內商業地產金融化的最大難題是“租金收益是否穩定,是否能夠滿足投資人要求”。

  這個問題也成為媒體關注的焦點。針對現場媒體關于5個萬達廣場投資年化收益僅為7.5%會不會太低的提問,公司財務總監劉曉彬解釋稱,上述五個項目都是剛剛開工建設,明年開業。“萬達輕資產的核心是開工建設中就找到投資者,拿地、建設資金都是投資者在投,這個收益對股東的的回報率會高得多。”

  同時,7.5%的年化收益是指項目開業后前五年的回報率平均值,因為商業項目的租金收益是逐年提高的,所以后期應該會高于這個數字。但其亦稱,“這個不是保底概念,如果實現不了,萬達不會自己掏錢貼補。”

  或許害怕媒體被劉曉彬關于不保底的表述所引導,曲德君立刻補充稱,萬達對于輕資產項目都經過嚴格測算,7.5%的平均年化收益是非??煽氐?。

  至于第二種輕資產模式,則是與項目持有者直接合作。曲德君介紹稱,目前萬達已經與北京某地產企業就一購物中心項目簽署協議。合作方提供土地并負責全部投資,萬達商業負責設計、建設管理及全程運營管理,雙方按凈物業收入分成。

  “目前已經測算,萬達未來十年可以獲得該項目凈物業收入的35%。不出一分錢得到這個回報,很不錯了。”

  以下為大連萬達商業地產股份有限公司2015年中期業績發布會現場問答實錄:

  現場提問:萬達百貨上半年已經陸續關店,市場有消息稱蘇寧云店會進入萬達廣場,關閉萬達百貨對萬達投資物業租金收入和出租盈利指標有沒有影響?未來蘇寧進入以后,公司會不會給他們優惠,還是會提升租金?

  曲德君:從去年四季度開始我們對萬達百貨業態進行了一系列研究探討和調整,在今年上半年開始逐漸實施這項工作??傮w來講,這項工作是在有計劃、有安排的推進中。萬達商業對于這么大規模的業態調整也是有一個比較理想的調整方案。

  對于萬達百貨,我要從兩個方面進行說明,第一為什么要做萬達百貨?萬達百貨也是在萬達商業地產發展的初期,為了支持萬達商業地產的發展所延伸出來的一個零售業態。

  這個業態在萬達商業地產的發展過程中對萬達廣場的經營和萬達商業的發展起到了積極的作用。隨著萬達商業十多年的發展,萬達商業自身的包裝能力也有了明顯的增強,特別是近些年,在商業零售市場上,商業業態、商業模式的變化也在不斷創新。在這種情況下,從經營角度來考慮,希望能夠引入一些更綜合、體驗性更強的業態,能夠更有效地推動萬達廣場的經營。同時,從萬達集團的角度來講,也將逐漸淘汰一些傳統行業,發展一些更加創新的新行業。所以這種情況下,萬達百貨和萬達大歌星KTV也做了一些調整,目前這項調整的工作正在積極進行中。公司也有一個整體性的調整方案,包括跟蘇寧的合作也在正常推進。近期我們也將發布對萬達百貨的調整方案。

  對于萬達大歌星大家也是非常關注的,上半年我們對量販KTV也進行了調整。因為KTV是一個特殊行業,它的地域性經營更加有優勢,所以在此情況下,公司也是根據萬達廣場服務經營以及行業發展角度來考慮做了一個比較全面性的調整計劃和方案。上半年調整的大歌星是89家店,其中有60家店是保留了KTV這一業態在萬達廣場的繼續經營,但這部分全部是引進了新興的知名量販KTV品牌。另外,有29家店是調整了業態,引進了兒童、健身等業態。

  通過對這兩個業態的調整,可以講,從租金水平上來說都有著比較大幅度的增長。由于它們調整之后這部分租金的增長可以彌補今年調整期租金的損失,所以這兩個業態的調整不會影響萬達商業全年租金收益。

  現場提問:央行降息、降準對內地樓市有什么影響?您怎么看下半年內地的樓市走勢?

  劉曉彬:降息對房地產企業的財務成本有一個非常正面的影響,同時對購房者的財務負擔也有一定的影響。我相信降息、降準會對中國樓市有一定的促進作用,但是效果有多大還要根據未來市場發展進行觀察。

  齊界:從整個中國房地產形勢來看,內地樓市確實在放緩的過程中,但是放緩的步伐漸漸穩住。尤其是在中國政府和央行采取一系列積極措施的情況下放緩步伐逐漸止住。特別是在6、7月份可以比較明顯看到內地大中型城市房地產銷售面積和價格都是有一定的回升或者降幅收窄的局面。這次央行進一步采取降息、降準,我們認為會對樓市起到積極的促進作用。但是中國房地產樓市大的形勢要想恢復到2013年之前的高速井噴式增長是不太可能的,我們對房地產形勢還是持謹慎樂觀的態度。

  現場提問:目前萬達商業的市值是2000億出頭,但股價低于上市時的招股價,公司目前對這兩個數字怎么看?對萬達商業的市值有沒有一個期許?

  劉朝暉:萬達商業上市以后,股價在前段時間隨著香港股市上漲,表現非常出色,近期由于國際金融市場波動,股價往下跌,這是跟隨大勢的正常波動。

  萬達商業上半年向市場提交了一份滿意的答卷,中期業績中各項指標都實現了年初的目標,得到相應的增長,各項財務狀況日趨改善,經營業績也取得了較好的增長。

  我們認為應把工作的重點放在提高經營業績,扎實做好股東回報,同時做好投資者的溝通,讓股價表現能夠優于大市的變動,這是萬達商業的目標。具體股價、市值有沒有目標值我們沒法具體說。

  劉朝暉:關于回歸A股的議案,8月18號,萬達商業開了股東大會,國內股東全票通過,香港H股也有99%以上的通過。公司目前正準備材料,預計最遲在9月初正式提交申請。

  回A基于兩個原因,第一,作為萬達商業來說,如果能夠同時利用境內、境外兩個資本市場,也就是說香港和A股市場,非常有助于公司多方的融資渠道和經營發展;第二,萬達商業的經營業務主要在國內,在國內有非常多粉絲,也有非常高的認知度,投資者也希望能看到萬達商業在國內上市,能夠共同分享萬達商業繼續穩健持續的增長。

  公司管理層也認為,如果能夠回歸成功,也有助于提升H股的股價表現,因為在國內A股的股價體現會更良好。

  在時間表上,中國證監會已暫停IPO,這是為應對國內股票市場的波動。我們所做的事是按照既定的時間表申請,排隊等待A股重啟IPO,把材料遞進去之后,有助于在IPO重啟之后更快地抓住時間窗口,能夠成功地在A股上市。

  現場提問:禁售期過后,萬達商業一些基石投資者開始拋售萬達的股票,傳聞說平安已經沽空了,你們怎么看待這些基石投資者的拋售?

  劉朝暉:萬達商業的股價前期表現非常好,基石投資者在取得一定收益的前提下進行股票拋售是很正常的行為,因為同樣也有人買入,在所有IPO案例里,都存在一定比例的基石投資者在鎖定期到了之后拋售股票。

  絕大部分基石投資者仍然堅定地持有公司的股票,這從萬達商業的股東變動表可以看出來。我們相信,這些留下來的基石投資者也看好萬達商業長期穩定的發展。

  現場提問:萬達商業過去業績發布的時候都會提到電商方面的內容,現在萬達商業在電商平臺上有什么計劃?

  曲德君:萬達電商一直都在按照計劃,在實施途徑的過程中,上半年有部分產品上線,未來將在全國的萬達廣場全面上線日,通州萬達廣場電商平臺上線了,近期我們正向全國的萬達廣場做全產品系列的上線,全產品系列的上線預計會在年底之前覆蓋全部已開業的萬達廣場。

  在電商平臺、產品的定位和研發方面,萬達在積極地做調整。此前萬達電商一直是做線O的電商平臺。經過近幾年的探討,特別是今年產品上線的過程,我們更加貼近于實體商業的經營和消費。目前萬達電商的總體定位是一定要全面地做到與線下實體經營的全方位融合。

  飛凡電商全面上線后基本上可以實現實體商業全方位的互聯網嫁接,實體商家在互聯網環境上經營、消費,也可在互聯網下進行體驗,其中包括網店、全渠道支付方式、微信掃描二維碼,無需完全依賴傳統的刷卡或現金支付,移動支付已經可在商場里全方位實現。萬達將打造一個全方位、立體的線上、線下融合的營銷平臺。

  同時,萬達電商的大會員,包括通用積分聯盟飛凡的一卡通也在全面推進過程中。整個全系列產品可在年底前覆蓋全部已開業的萬達廣場。萬達電商目前也正積極推進與社會購物中心進行合作,未來將會將萬達電商打造成一個開放型的互聯網電商平臺。

  現場提問:之前萬達和萬科說要進行聯盟,業界是比較看好的,現在你們的合作有沒有一個初步的進展?準備選擇哪個城市的地塊?

  齊界:萬達和萬科強強強戰略合作已舉行發布會,萬達是中國商業地產方面的領軍型企業,萬科是住宅銷售方面的領軍企業。雙方強強合作,對發揮各自的優勢,對雙方的利益肯定都有很大好處。具體的情況雙方還在洽談和推進過程中。

  曲德君:所謂輕資產模式,我們目前實行的是兩種模式,都是基于萬達商業對商業項目進行全程的運營和管理,按照凈物業收入來分成的。昨天(8月25日)發布的資產包情況,萬達商業未來將占其中30%的收入。

  關于直接項目的合作,我們也測算過目前在北京落地的項目,凈物業收入可達35%以上,在沒有投資的情況下能獲得這樣的回報,已經算是非常高的水平。

  所有輕資產模式,萬達商業都會在這兩種模式基礎上進行探索和創新,我們必須在保證萬達商業絕對獲得持續穩定的收益情況下,才去發展這些輕資產項目和模式。

  對于未來,在近幾年中,銷售物業的收入,還有它對應的貢獻在公司仍然會占一定的比重。但隨著萬達商業投資物業和輕資產模式的發展,每年投資物業的占比,還有它的絕對值都有較大幅度的增長,我們計劃在2015年度整個投資物業的增長在30%以上,未來幾年仍會保持一個較好的增長比例,從這一點來看萬達商業利潤有非常大的保障。

  現場提問:公司的位于倫敦項目已經開始動工了嗎?前段時間外匯和股票市場的波動對萬達商業買家的興趣有沒有影響?關于A股的上市計劃,萬達商業的目標是不是還維持在120億的募集水平?

  劉朝暉:倫敦項目目前預售情況良好,截止到目前已有38億人民幣的預售額,項目已經在打樁,做地下基礎,正按照計劃在進行。去年底我們是當地的銷售冠軍,情況非常好,那個區域是倫敦市政府重點打造的使館區,前景非常好,所以有很多投資者愿意在那里購置房地產,尤其是新加坡和香港投資者。

  人民幣貶值其實刺激大家增加海外投資需求,特別是中國買家,更有出去買房的意愿。我們在其他幾個國家的項目雖然還沒有正式預售,但在推廣時已經感覺到這一點。股市的波動也是正常的,有一些避險資金或者不愿意承擔過多風險的資金會轉向樓市中相對比較穩定,或者風險波動沒那么劇烈的投資,這是正常的。

  雖然我們發行的股數較預期降低了,但是募集資金120億是不會變的。在相同募集資金情況下,用更少的發行股票數量,減少股東權益的攤薄,這樣的目標是完全有信心能夠完成的。

  劉朝暉:倫敦項目是兩棟樓,總共銷售預計90億人民幣,現在38億的銷售額已超40%,這個銷售成績是優于同行在倫敦市場的表現。

  現場提問:昨天萬達商業發布了一個輕資產轉型的計劃公告,現在這五個項目的運營情況怎么樣?從長遠來看,對股東來說持有重資產的長久回報比較好還是持有輕資產比較好?把項目轉給別的公司之后,你們每年的收益要超過7.5%,這個水平好像有點高?

  劉曉彬:昨天公告里的5個項目是剛剛開始拿地,剛剛開始開工建設的,還沒有到開業的時間,明年開業。

  輕資產核心是說在開工建設時我們就找到這個項目的投資者,這個項目的拿地資金和建設資金都由投資者來出,萬達商業只是作為資產管理方,按照開業以后凈物業收入的一定比例來收取費用。凈物業收入是這個項目租賃及經營收入扣掉所有的運營費用,包括商場的稅金、水電、能耗、人員成本等等。

  昨天公布的是30%,我們在北京的另一個合作項目達到30%以上。這部分收入扣掉營業稅后就是稅前利潤,這對股東的貢獻應該說比自己消耗資本、承擔債務去持有物業收取租金扣掉各種費用的回報率高很多。所以從股東的角度來講,輕資產投資回報率要高于持有。7.5%這個數據我是開業以后的前五年平均回報率,并不是每年7.5%。

  劉曉彬:如果這個項目開業頭五年已經能夠達到7.5%的水平,再往后租金增長不可能低于這個數字,因為廣場的租金收入是不斷增長的。我要強調,并不是每年7.5%,而是五年平均7.5%。

  商業廣場增長有一個過程,我們也會跟投資者這樣約定,可能第一年是6%,或者6.5%,如果說最終實現不了,萬達也不會自己掏錢去貼補,只是給投資者這樣一個預期,能夠達到7.5%。

  曲德君:補充一下7.5%的數據,這個數據到底是什么概念?萬達商業在探索輕資產模式過程中,對于輕資產項目經過嚴格的測算,從拿土地的面積,土地的成本,設計建造方案,以及整個項目其中業態的占比,租戶的安排,都是經過嚴格的精細化工作以后,進行全面的測算。

  從目前的第一個資產包來看,測算完的回報率結果、租金收益的結果,是完全能夠實現投資方按照30%到70%分紅比例之后,收益高于7.5%以上,而且是較大幅度高于7.5%,我們認為7.5%在五年平均數據中是非??煽氐?。

  現場提問:萬達商業去年才上市,現在又回歸到A股再上市,這個速度會不會有點快?

  劉朝暉:國內A股市場和香港市場是完全不同的,去年我們在香港啟動H股很快就實現了,而在國內,這幾年一直存在排隊的現象。即使現在我們遞交了申請也不意味著馬上能夠成功發行,還要等待IPO重啟,等待合適的時間窗口,因此我們管理層認為不會太快。

  現場提問:8月26日萬達商業公告出售5個萬達廣場給萬達穩升,這五個萬達廣場之前是在做眾籌穩賺一號的,之前的眾籌和這次出售股權給有限合伙人有什么關系?

  劉朝暉:是一致的,就是用眾籌的錢來做,現在是個交割期,不要認為這是兩件事。

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  首頁-圣耀娛樂「授權用戶」萬達娛樂是老牌平臺4年萬達運用4年歷史數據精算出目前適合市場推廣的一種模式-超高日工資無分紅市場發展模式。本站為萬達娛樂官方授權注冊站。招商主管【QQ:90511】萬達娛樂“在中國經濟持續放緩和股市震蕩的大背景下,萬達商業管理層帶著上半年精彩的業績來到這里跟大家交流,是非常及時和有必要的。”

  8月27日上午,萬達商業地產2015年中期業績會,在公司董事兼執行總裁曲德君抑揚頓挫的語調和頗具“萬達特色”的話術中開始。同時出席的還有副總裁兼財務總監劉朝暉,財務總監劉曉彬,董事會秘書王鍵。

  觀點地產新媒體現場發現,萬達商業管理層在介紹公司概況和問答環節,均顯示出了對于上半年業績的高度認可。同時針對萬達百貨的調整以及輕資產發展策略做了重點準備和提及。

  據曲德君介紹,萬達百貨的整體調整方案近期將會落定和公布,公司和蘇寧的合作也在有序推進中。這也坐實了此前蘇寧云商將會入駐萬達百貨退租區的傳聞。

  不過在如今股市疲軟的大背景下,萬達商業在資本市場的表現卻并不盡如人意。該公司在香港上市不到一年后即重啟回A計劃,也成為市場關注焦點。

  萬達副總裁兼財務總監劉朝暉透露,預計最遲9月初向中國證監會提出上市申請。“萬達在國內認知度比較高,A股股價表現會更好,也有助于提升H股股價表現。”

  針對萬達的股價波動及市值偏低問題,劉朝暉表示,萬達商業上市后,股價在前段時間隨著香港股市上漲,表現非常出色。而近期股價偏低則是在國際金融市場波動的背景下正常浮動。

  “管理層做中期業績發布會,也向市場提交了一份滿意答卷,我們會把工作重點放在提高業績,和為股東提高回報上,表現優于大市是我們的目標。”

  至于備受關注的回A動作,劉朝暉雖然否認了萬達對于市值和股價有所期待,但解釋稱,如果同時擁有境內外兩個平臺,非常有利于公司擴充多面融資渠道和業務發展。“萬達國內很多粉絲,認可度比較高,投資者希望看到萬達在國內上市,分享萬達穩健的增長。”

  劉朝暉表示,雖然中國證監會已經暫停IPO,但萬達依然會按照既定時間表排隊等待A股重啟IPO,這有助于公司在重啟后更快抓住時間窗口上市。至于修改發行方案,是為了在募集資金額度不變的情況降低發行股數,以減少股份的攤薄。

  在媒體問及萬達完成登錄香港資本市場后,短時期內迅速提出回A計劃會不會太倉促時,劉朝暉指,國內A股市場和香港市場不一樣。“去年港股上市一啟動很快就完成了,國內現在即使遞交申請,也不會很快,還需要排隊等待。這樣時間就會顯得比較倉促。”

  當被問及基石投資者拋售的問題時,劉朝暉回應稱,萬達商業前期股價表現非常好,基石投資者在取得一定收益下股票拋售是很正常的。

  “所有IPO中,禁售期過后都存在一定比例的基石投資者拋售的現象,但是大量的基石投資者目前依然堅持持有萬達股票,相信留下來的投資者是看好萬達商業長期穩定發展的。”

  當天業績會上,輕資產被作為萬達一項重要戰略被重點、多次提及。萬達商業地產董事兼執行總裁曲德君透露,目前萬達商業正在執行的輕資產模式有兩種,一是借助金融平臺募集合作,二是與項目持有者直接合作。2016年開業的萬達廣場中,將有近一半的輕資產項目。

  據曲德君介紹,公司8月25號已經公告,將5個購物中心項目組成一個資產包,對外合作。目前通過快錢金融平臺已經簽訂2016年開業的第一個資產包,其余資產包正在按照計劃有序推進中。

  值得注意的是,多位研究中國商業地產的金融人士曾對觀點地產新媒體提出,國內商業地產金融化的最大難題是“租金收益是否穩定,是否能夠滿足投資人要求”。

  這個問題也成為媒體關注的焦點。針對現場媒體關于5個萬達廣場投資年化收益僅為7.5%會不會太低的提問,公司財務總監劉曉彬解釋稱,上述五個項目都是剛剛開工建設,明年開業。“萬達輕資產的核心是開工建設中就找到投資者,拿地、建設資金都是投資者在投,這個收益對股東的的回報率會高得多。”

  同時,7.5%的年化收益是指項目開業后前五年的回報率平均值,因為商業項目的租金收益是逐年提高的,所以后期應該會高于這個數字。但其亦稱,“這個不是保底概念,如果實現不了,萬達不會自己掏錢貼補。”

  或許害怕媒體被劉曉彬關于不保底的表述所引導,曲德君立刻補充稱,萬達對于輕資產項目都經過嚴格測算,7.5%的平均年化收益是非??煽氐?。

  至于第二種輕資產模式,則是與項目持有者直接合作。曲德君介紹稱,目前萬達已經與北京某地產企業就一購物中心項目簽署協議。合作方提供土地并負責全部投資,萬達商業負責設計、建設管理及全程運營管理,雙方按凈物業收入分成。

  “目前已經測算,萬達未來十年可以獲得該項目凈物業收入的35%。不出一分錢得到這個回報,很不錯了。”

  以下為大連萬達商業地產股份有限公司2015年中期業績發布會現場問答實錄:

  現場提問:萬達百貨上半年已經陸續關店,市場有消息稱蘇寧云店會進入萬達廣場,關閉萬達百貨對萬達投資物業租金收入和出租盈利指標有沒有影響?未來蘇寧進入以后,公司會不會給他們優惠,還是會提升租金?

  曲德君:從去年四季度開始我們對萬達百貨業態進行了一系列研究探討和調整,在今年上半年開始逐漸實施這項工作??傮w來講,這項工作是在有計劃、有安排的推進中。萬達商業對于這么大規模的業態調整也是有一個比較理想的調整方案。

  對于萬達百貨,我要從兩個方面進行說明,第一為什么要做萬達百貨?萬達百貨也是在萬達商業地產發展的初期,為了支持萬達商業地產的發展所延伸出來的一個零售業態。

  這個業態在萬達商業地產的發展過程中對萬達廣場的經營和萬達商業的發展起到了積極的作用。隨著萬達商業十多年的發展,萬達商業自身的包裝能力也有了明顯的增強,特別是近些年,在商業零售市場上,商業業態、商業模式的變化也在不斷創新。在這種情況下,從經營角度來考慮,希望能夠引入一些更綜合、體驗性更強的業態,能夠更有效地推動萬達廣場的經營。同時,從萬達集團的角度來講,也將逐漸淘汰一些傳統行業,發展一些更加創新的新行業。所以這種情況下,萬達百貨和萬達大歌星KTV也做了一些調整,目前這項調整的工作正在積極進行中。公司也有一個整體性的調整方案,包括跟蘇寧的合作也在正常推進。近期我們也將發布對萬達百貨的調整方案。

  對于萬達大歌星大家也是非常關注的,上半年我們對量販KTV也進行了調整。因為KTV是一個特殊行業,它的地域性經營更加有優勢,所以在此情況下,公司也是根據萬達廣場服務經營以及行業發展角度來考慮做了一個比較全面性的調整計劃和方案。上半年調整的大歌星是89家店,其中有60家店是保留了KTV這一業態在萬達廣場的繼續經營,但這部分全部是引進了新興的知名量販KTV品牌。另外,有29家店是調整了業態,引進了兒童、健身等業態。

  通過對這兩個業態的調整,可以講,從租金水平上來說都有著比較大幅度的增長。由于它們調整之后這部分租金的增長可以彌補今年調整期租金的損失,所以這兩個業態的調整不會影響萬達商業全年租金收益。

  現場提問:央行降息、降準對內地樓市有什么影響?您怎么看下半年內地的樓市走勢?

  劉曉彬:降息對房地產企業的財務成本有一個非常正面的影響,同時對購房者的財務負擔也有一定的影響。我相信降息、降準會對中國樓市有一定的促進作用,但是效果有多大還要根據未來市場發展進行觀察。

  齊界:從整個中國房地產形勢來看,內地樓市確實在放緩的過程中,但是放緩的步伐漸漸穩住。尤其是在中國政府和央行采取一系列積極措施的情況下放緩步伐逐漸止住。特別是在6、7月份可以比較明顯看到內地大中型城市房地產銷售面積和價格都是有一定的回升或者降幅收窄的局面。這次央行進一步采取降息、降準,我們認為會對樓市起到積極的促進作用。但是中國房地產樓市大的形勢要想恢復到2013年之前的高速井噴式增長是不太可能的,我們對房地產形勢還是持謹慎樂觀的態度。

  現場提問:目前萬達商業的市值是2000億出頭,但股價低于上市時的招股價,公司目前對這兩個數字怎么看?對萬達商業的市值有沒有一個期許?

  劉朝暉:萬達商業上市以后,股價在前段時間隨著香港股市上漲,表現非常出色,近期由于國際金融市場波動,股價往下跌,這是跟隨大勢的正常波動。

  萬達商業上半年向市場提交了一份滿意的答卷,中期業績中各項指標都實現了年初的目標,得到相應的增長,各項財務狀況日趨改善,經營業績也取得了較好的增長。

  我們認為應把工作的重點放在提高經營業績,扎實做好股東回報,同時做好投資者的溝通,讓股價表現能夠優于大市的變動,這是萬達商業的目標。具體股價、市值有沒有目標值我們沒法具體說。

  劉朝暉:關于回歸A股的議案,8月18號,萬達商業開了股東大會,國內股東全票通過,香港H股也有99%以上的通過。公司目前正準備材料,預計最遲在9月初正式提交申請。

  回A基于兩個原因,第一,作為萬達商業來說,如果能夠同時利用境內、境外兩個資本市場,也就是說香港和A股市場,非常有助于公司多方的融資渠道和經營發展;第二,萬達商業的經營業務主要在國內,在國內有非常多粉絲,也有非常高的認知度,投資者也希望能看到萬達商業在國內上市,能夠共同分享萬達商業繼續穩健持續的增長。

  公司管理層也認為,如果能夠回歸成功,也有助于提升H股的股價表現,因為在國內A股的股價體現會更良好。

  在時間表上,中國證監會已暫停IPO,這是為應對國內股票市場的波動。我們所做的事是按照既定的時間表申請,排隊等待A股重啟IPO,把材料遞進去之后,有助于在IPO重啟之后更快地抓住時間窗口,能夠成功地在A股上市。

  現場提問:禁售期過后,萬達商業一些基石投資者開始拋售萬達的股票,傳聞說平安已經沽空了,你們怎么看待這些基石投資者的拋售?

  劉朝暉:萬達商業的股價前期表現非常好,基石投資者在取得一定收益的前提下進行股票拋售是很正常的行為,因為同樣也有人買入,在所有IPO案例里,都存在一定比例的基石投資者在鎖定期到了之后拋售股票。

  絕大部分基石投資者仍然堅定地持有公司的股票,這從萬達商業的股東變動表可以看出來。我們相信,這些留下來的基石投資者也看好萬達商業長期穩定的發展。

  現場提問:萬達商業過去業績發布的時候都會提到電商方面的內容,現在萬達商業在電商平臺上有什么計劃?

  曲德君:萬達電商一直都在按照計劃,在實施途徑的過程中,上半年有部分產品上線,未來將在全國的萬達廣場全面上線日,通州萬達廣場電商平臺上線了,近期我們正向全國的萬達廣場做全產品系列的上線,全產品系列的上線預計會在年底之前覆蓋全部已開業的萬達廣場。

  在電商平臺、產品的定位和研發方面,萬達在積極地做調整。此前萬達電商一直是做線O的電商平臺。經過近幾年的探討,特別是今年產品上線的過程,我們更加貼近于實體商業的經營和消費。目前萬達電商的總體定位是一定要全面地做到與線下實體經營的全方位融合。

  飛凡電商全面上線后基本上可以實現實體商業全方位的互聯網嫁接,實體商家在互聯網環境上經營、消費,也可在互聯網下進行體驗,其中包括網店、全渠道支付方式、微信掃描二維碼,無需完全依賴傳統的刷卡或現金支付,移動支付已經可在商場里全方位實現。萬達將打造一個全方位、立體的線上、線下融合的營銷平臺。

  同時,萬達電商的大會員,包括通用積分聯盟飛凡的一卡通也在全面推進過程中。整個全系列產品可在年底前覆蓋全部已開業的萬達廣場。萬達電商目前也正積極推進與社會購物中心進行合作,未來將會將萬達電商打造成一個開放型的互聯網電商平臺。

  現場提問:之前萬達和萬科說要進行聯盟,業界是比較看好的,現在你們的合作有沒有一個初步的進展?準備選擇哪個城市的地塊?

  齊界:萬達和萬科強強強戰略合作已舉行發布會,萬達是中國商業地產方面的領軍型企業,萬科是住宅銷售方面的領軍企業。雙方強強合作,對發揮各自的優勢,對雙方的利益肯定都有很大好處。具體的情況雙方還在洽談和推進過程中。

  曲德君:所謂輕資產模式,我們目前實行的是兩種模式,都是基于萬達商業對商業項目進行全程的運營和管理,按照凈物業收入來分成的。昨天(8月25日)發布的資產包情況,萬達商業未來將占其中30%的收入。

  關于直接項目的合作,我們也測算過目前在北京落地的項目,凈物業收入可達35%以上,在沒有投資的情況下能獲得這樣的回報,已經算是非常高的水平。

  所有輕資產模式,萬達商業都會在這兩種模式基礎上進行探索和創新,我們必須在保證萬達商業絕對獲得持續穩定的收益情況下,才去發展這些輕資產項目和模式。

  對于未來,在近幾年中,銷售物業的收入,還有它對應的貢獻在公司仍然會占一定的比重。但隨著萬達商業投資物業和輕資產模式的發展,每年投資物業的占比,還有它的絕對值都有較大幅度的增長,我們計劃在2015年度整個投資物業的增長在30%以上,未來幾年仍會保持一個較好的增長比例,從這一點來看萬達商業利潤有非常大的保障。

  現場提問:公司的位于倫敦項目已經開始動工了嗎?前段時間外匯和股票市場的波動對萬達商業買家的興趣有沒有影響?關于A股的上市計劃,萬達商業的目標是不是還維持在120億的募集水平?

  劉朝暉:倫敦項目目前預售情況良好,截止到目前已有38億人民幣的預售額,項目已經在打樁,做地下基礎,正按照計劃在進行。去年底我們是當地的銷售冠軍,情況非常好,那個區域是倫敦市政府重點打造的使館區,前景非常好,所以有很多投資者愿意在那里購置房地產,尤其是新加坡和香港投資者。

  人民幣貶值其實刺激大家增加海外投資需求,特別是中國買家,更有出去買房的意愿。我們在其他幾個國家的項目雖然還沒有正式預售,但在推廣時已經感覺到這一點。股市的波動也是正常的,有一些避險資金或者不愿意承擔過多風險的資金會轉向樓市中相對比較穩定,或者風險波動沒那么劇烈的投資,這是正常的。

  雖然我們發行的股數較預期降低了,但是募集資金120億是不會變的。在相同募集資金情況下,用更少的發行股票數量,減少股東權益的攤薄,這樣的目標是完全有信心能夠完成的。

  劉朝暉:倫敦項目是兩棟樓,總共銷售預計90億人民幣,現在38億的銷售額已超40%,這個銷售成績是優于同行在倫敦市場的表現。

  現場提問:昨天萬達商業發布了一個輕資產轉型的計劃公告,現在這五個項目的運營情況怎么樣?從長遠來看,對股東來說持有重資產的長久回報比較好還是持有輕資產比較好?把項目轉給別的公司之后,你們每年的收益要超過7.5%,這個水平好像有點高?

  劉曉彬:昨天公告里的5個項目是剛剛開始拿地,剛剛開始開工建設的,還沒有到開業的時間,明年開業。

  輕資產核心是說在開工建設時我們就找到這個項目的投資者,這個項目的拿地資金和建設資金都由投資者來出,萬達商業只是作為資產管理方,按照開業以后凈物業收入的一定比例來收取費用。凈物業收入是這個項目租賃及經營收入扣掉所有的運營費用,包括商場的稅金、水電、能耗、人員成本等等。

  昨天公布的是30%,我們在北京的另一個合作項目達到30%以上。這部分收入扣掉營業稅后就是稅前利潤,這對股東的貢獻應該說比自己消耗資本、承擔債務去持有物業收取租金扣掉各種費用的回報率高很多。所以從股東的角度來講,輕資產投資回報率要高于持有。7.5%這個數據我是開業以后的前五年平均回報率,并不是每年7.5%。

  劉曉彬:如果這個項目開業頭五年已經能夠達到7.5%的水平,再往后租金增長不可能低于這個數字,因為廣場的租金收入是不斷增長的。我要強調,并不是每年7.5%,而是五年平均7.5%。

  商業廣場增長有一個過程,我們也會跟投資者這樣約定,可能第一年是6%,或者6.5%,如果說最終實現不了,萬達也不會自己掏錢去貼補,只是給投資者這樣一個預期,能夠達到7.5%。

  曲德君:補充一下7.5%的數據,這個數據到底是什么概念?萬達商業在探索輕資產模式過程中,對于輕資產項目經過嚴格的測算,從拿土地的面積,土地的成本,設計建造方案,以及整個項目其中業態的占比,租戶的安排,都是經過嚴格的精細化工作以后,進行全面的測算。

  從目前的第一個資產包來看,測算完的回報率結果、租金收益的結果,是完全能夠實現投資方按照30%到70%分紅比例之后,收益高于7.5%以上,而且是較大幅度高于7.5%,我們認為7.5%在五年平均數據中是非??煽氐?。

  現場提問:萬達商業去年才上市,現在又回歸到A股再上市,這個速度會不會有點快?

  劉朝暉:國內A股市場和香港市場是完全不同的,去年我們在香港啟動H股很快就實現了,而在國內,這幾年一直存在排隊的現象。即使現在我們遞交了申請也不意味著馬上能夠成功發行,還要等待IPO重啟,等待合適的時間窗口,因此我們管理層認為不會太快。

  現場提問:8月26日萬達商業公告出售5個萬達廣場給萬達穩升,這五個萬達廣場之前是在做眾籌穩賺一號的,之前的眾籌和這次出售股權給有限合伙人有什么關系?

  劉朝暉:是一致的,就是用眾籌的錢來做,現在是個交割期,不要認為這是兩件事。

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